氨水是混合物，很明显的，是氨气溶解在水中形成的，所以其溶质应该是氨气；而氨气溶解在水中部分会与水反应生成NH3?H2O，NH3?H2O是弱碱，溶液电离显碱性，所以准确说法是一水合氨的电离而不是氨水的电离。但是比较奇怪的是，在书写化学方程式和考虑溶液反应的时候，氨水中起作用的物质是NH3?H2O而不是氨气。
氨水为无色透明或微带黄色的液体，工业副产品的氨水因含有多种杂质而有不同的颜色。氨在水中溶解度很大，一体积水可溶解700体积氨，但由于氨在溶液中呈不稳定的结合状态，大都以氨分子状态存在水中，只有一部分以氨的水合物(NH3.H2O)和极少量NH4OH存在。所以氨水是一种弱碱(pH值10左右)，但因氨分子极为活泼，使氨水在常温下容易挥发，对容器有腐蚀性，对人有刺激性。在贮运和施用时要用耐腐蚀并能密封的容器及机具。
氨水的挥发损失受浓度，气温及容器的密闭程度等因素的影响。氨水的浓度越高，放置时间越长，液面暴漏越多，则氨的挥发损失越多。为了尽可能减少贮运和施用过程氨挥发损失，目前生产厂常在氨水中通入一定量的二氧化碳将其碳化，使一部分氨与二氧化碳结合，形成含有NH4HCO3、(NH4)2CO3和NH4OH(NH3.H2O)的混合液，称”碳化氨水”。碳化氨水比普通氨水能明显减少氨挥发。
氨水的施用原则是”一不离土，二不离水”。不离土就是要深施覆土；不离水就是加水稀释以降低浓度、减少挥发，或结合灌溉施用。由于氨水比水轻，灌溉时要注意避免局部地区积累过多而灼伤植株。氨水可作基肥也可作追肥。
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