南京耐诺网络科技有限公司 www.nainuo.com 电话 02585093866
2016 年6月26日，由中央财经大学民营城市研究中心主办的“中国首届民营城市研讨会”在北七家镇郑各庄召开。本次会议旨在促进学界、政策界和企业界探讨和交流土地制度改革和民营城市的实验探索。
中央财经大学民营城市研究中心主任路乾主持会议，清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明教授，中国社会科学院农村发展研究所宏观室主任党国英，河南大学中原发展研究院院长耿明斋教授，北京市农村经济研究中心张英洪处长，苏州大学王健法学院程雪阳教授，国家发改委中国城市与小城镇改革发展中心研究处副处长黄跃、研究员张惠强等专家学者，北京宏福集团董事长黄福水、四川和盛家园投资集团董事长胡林、成都蛟龙港青羊园区管委会主任钟小刚等企业家代表，财新网、财经网、人民网等媒体参加会议。
路乾首先介绍了本次会议的目的和主要内容。路乾指出，近年来，在全国各地涌现出了一批由民营企业参与建设及运营的城市。这些城市或是由原乡镇企业转制后建设而成，或是由产业园区升级而成，或是由专业市场演变而成，其共同特点是由非政府的、更有效率的经济组织参与规划、建设与运营。我们称之为“民营城市”。在郑各庄以及成都蛟龙工业港等地，民营城市的实践在各方面取得了良好效果。民营城市采用市场化的方法解决农民拆迁安置、基础设施建设和融资、公共服务配套、以及城市管理运营等问题，让政府从经济事务与负债运营中脱身，专注于提供必须的公共服务和社会治理。在经济下行期，民营城市对提振民间有效投资，有广泛的启发与借鉴意义，也为解决中国基层治理提供了新的实验田。
路乾指出，民营城市要进一步发展需要解决四方面问题。一是土地产权问题。需要打通集体土地入市的通道，扩大建设用地指标市场交易的范围。二是企业能否获得相应的城市规划权。三是处理与地方政府、公用设施企业的协调问题。四是将农民的长期利益与企业经营风险剥离的问题。
清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明教授发表了题为《非政府主导的城市化与“三块地”改革试点》演讲。蔡教授认为，土地制度改革要适应非政府主导型的民营城市，需要做到以下几点：
第一，把征地制度改革与集体建设用地入市结合起来。征地制度改革的核心是缩小征地范围，客观要求开辟城市建设用地的其他来源，必然要求集体土地入市。
第二，扩大集体土地的入市范围，并允许从存量挖掘到动态调整。首先，要允许农民的宅基地用于并且在满足自住需要的基础上，把多余的宅基地使用权出租或转让。其次，要允许村集体将节省的或者闲置的土地重新规划转变为集体建设用地入市。第三、要取消国务院及有关部门禁止城镇居民到农村买房或者是租地建房的规定。第四、农村集体之间可以实现城乡建设用地增减挂钩。第五、在不改变集体所有产权的归属下推进城市化建设或是城中村改造入市。第六，列入城市建设规划的农地可以直接入市并允许用于房地产开发。
第三，规划和用途管制，也要尊重市场规律。我们国家现有的所谓的政府规划和用途管制完全是计划性、行政性的。政府的规划和用途管制必须尊重市场规律，弥补市场配置资源所出现的外部性，而不是从根本上取代市场。要打破目前计划分配建设用地指标的模式。
最后，蔡教授呼吁土地制度改革要有顶层设计。首先，土地制度改革不能只限于农村，还要包括城市。“三块地”的改革不能够割裂，应该是三位一体，城乡互动。其次，要修改《宪法》第十条“城市的土地属于国家所有”的规定。《宪法》第十条既规定城市土地属于国家所有，又强调国家为了公共利益才能征收农民的土地。如果占用农民的土地不是公共利益，那么征地违反《宪法》，不征地用集体土地入市也会违反《宪法》，从而出现二律背反的宪法条款。因此，第十条至少要改成“城市的土地既可以实行国家所有，也可以实行集体所有”。
北京郑各庄村主任、宏福集团董事长黄福水介绍了郑各庄主动城市化对村庄、社会、政府的贡献。
四川和盛家园投资集团董事长胡林介绍了民营企业在成都郊区农村的实践探索。胡林指出，民营城市与政府主导模式的不同，一是传统模式是国有资金投入，二是政府建城的收入主要来源于国有土地出让收入，程序复杂，周期长、成本高、效率低，三是民营企业可以与农民通过谈判的方式根据市场发展的条件和预期来共同决策开发的具体过程。
中国社会科学院党国英教授介绍了在没有政府干预、从自然演化出来的城市结构研究。党教授认为按照国际上人口稠密区（每平方公里四千人）的标准，中国的城市化率被低估。类似于郑各庄这样带动周边十万人消费及就业的地区应该被算为城市。
影响城市化空间布局的有如下几个因素。一是现状农村情况。与农业有关的有名称的村约有五十多万个，因为有些丘陵地带自然村调查不清楚，有名称的居民点约在三百万左右。二是农民进城潜力。当农民平均收入与城市居民平均收入差不多时，农民流动会变慢。据此估算，全国在农村剩下三千万农户时会达到这个均衡。三是城市的分布与农业水平的关系。城市有三十分钟辐射区，辐射区内农业水平比较高，福社区外农业水平会降低。可能受此影响，以三十分钟的路程为半径就会有一个大的居民点，也就是城市。据此推算，中国需要三千多座城市。四是逆城市化人口。参考美国的情况，农村人口占总人口的比重与恩格尔系数很接近。恩格尔系数下降的过程当中，农村人口也跟着下降。五是教育和其他服务。按照一个学校一个年级两个班，每个班三十个学生，根据出生率推算最低满足这个水平的居民点有多少人。再据此推算全国农村需要三万个居民点。六是工业、商贸与金融等因素。城市工业土地已经很多，不影响工业发展。城市容纳工业企业的能力已经很强，大量开发区土地利用效率很低。可以从三个角度来研究：土地的效率即单位面积GDP的产出、平等即基尼系数或财富分配、社会稳定。从这三个角度比较北京建成区与郑各庄、成都周边。目前城市的土地效率特别低，单位面积的GDP产出只是是发达国家的1/10到1/8。
据上述六个因素估算，让城市自然发展，要发展更多的五十万人口以下的城市。尤其是二十万以下的城市，特别要发展像郑各庄这样一到十万的城市，需要有两千座，与五十万以上的城市加起来就是三千多座。城市的居住形态达到欧美水平。有两个指标，一是居民区占城市建成区的土地的比重应该达到40%到60%；二是独栋房屋占城市房屋的比重达到60%到80%。现在官方规定是25到40，远低于荷兰等紧凑型国家的发展水平。
河南大学中原发展研究院院长耿明斋教授发表了“新型农村社区建设与农村建设用地交易”的演讲。耿教授介绍到，从2011年下半年到2013年上半年，河南开展了大规模的农村新型社区建设。几个村统一规划、拆迁，将农民集中安置在“新型农村社区”。
在土地入市这个问题上，政府和市场之间的关系是一种什么样的关系？政府不让交易，民间是否就不交易了？一个镇边上有一块耕地，由于道路建设使镇区位发生变化，人们对这一块土地的升值有了更高的预期。农民自发的以米为单位买卖耕地。不管你里面有多长，只要是你临着路边的一米这么宽，那就两三万元钱一米，大概一亩地合十八、二十万卖。实际上不仅有使用权的转让，有耕地向建设用地的转让。当地乡长默认这种状态，他管不住。从理论上讲，土地的市场化交易是经济、社会发展到一个阶段，城镇化进展的内在需要。政府不适时引导建立土地交易规则，农村土地就会自发形成市场，自发进行交易。推迟集体建设用地入市规则的制定和入市只能导致乱象继续发生，而且给未来制定入市规则带来更多的难度。
苏州大学法学院程雪阳教授介绍了修改《宪法》第十条上的思考与建议。程教授认为，土地改革的核心是法律上的障碍，而法律上的核心问题是怎么理解和处理《宪法》第十条第一款。程教授希望从法律的角度进行研究。一是希望把《宪法》作为一个法律来看待而不是作为一个政治文件来看待。区别在于《宪法》如果是法律，应该具有法律的基本内涵，具有规范效力，约束和引导人们的行为，告诉我们应该做什么，不应该做什么，可以做什么。法律不仅仅是一个宣誓，是对政府、企业、每个公民的指引。但是现在这个条文，“城市的土地属于国家所有”是一个陈述句，得不出规范性的结论。第二，如果不重新解释或修改《宪法》，很多人会认为目前的改革是违反《宪法》。《物权法》在制定的时候，有学者认为《物权法》违宪，导致《物权法》立法停了好几年。《宪法》变成了论据和武器。
耐诺网络科技有限公司www.nainuo.com(南京、上海)是一家拥有七年互联网品牌营销实战经验的互联网整合网络营销解决方案服务商。
898995850
