中国写字楼行业经营模式及十三五投资管理战略研究报告2016-
中国写字楼行业经营模式及十三五投资管理战略研究报告2016-2022年
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     『报告编号』 : 265625
    
     『出版时间』 : 2016年9月
    
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     【报告目录】
     第一章　写字楼的相关概述 16
    
     1.1　商业地产的相关介绍 16
    
     1.1.1　商业地产的定义 16
    
     1.1.2　商业地产的分类 16
    
     1.1.3　商业地产的模式 17
    
     1.1.4　商业地产发展规模分级 18
    
     1.2　写字楼概念的阐释 19
    
     1.2.1　写字楼的定义 19
    
     1.2.2　写字楼的作用 20
    
     1.2.3　写字楼的特点 21
    
     1.2.4　写字楼与商务公寓的区别 22
    
     1.3　写字楼的分类 22
    
     1.3.1　按建筑面积划分 23
    
     1.3.2　按使用功能划分 23
    
     1.3.3　按现代化程度划分 23
    
     1.3.4　按综合条件划分 23
    
     1.4　写字楼物业档次的划分标准 24
    
     1.4.1　***物业（国际写字楼） 24
    
     1.4.2　高档物业（甲级写字楼） 25
    
     1.4.3　中档物业（乙级写字楼） 26
    
     1.4.4　低档物业（丙级写字楼） 27
    
     第二章　2012-2016年中国写字楼市场的发展环境分析 28
    
     2.1　中国宏观经济环境分析 28
    
     2.1.1　2014年中国经济发展状况 28
    
     2.1.2　2015年中国经济发展状况 33
    
     2.1.3　2016年中国经济发展状况 39
    
     2.2　中国房地产行业的整体状况 67
    
     2.2.1　2014年中国房地产行业发展分析 67
    
     2.2.2　2015年中国房地产行业发展分析 72
    
     2.2.3　2016年中国房地产行业发展分析 78
    
     2.3　中国商业地产市场的发展现状 85
    
     2.3.1　2014年中国商业地产市场发展分析 85
    
     2.3.2　2015年中国商业地产市场发展分析 89
    
     2.3.3　2016年中国商业地产市场发展分析 90
    
     第三章　2012-2016年中国写字楼行业的发展 94
    
     3.1　2014年中国写字楼市场分析 94
    
     3.1.1　2014年中国写字楼市场走势分析 94
    
     3.1.2　2014年中国写字楼开发投资概况 94
    
     3.1.3　2014年中国写字楼市场销售概况 95
    
     3.2　2015年中国写字楼市场分析 100
    
     3.2.1　2015年中国写字楼开发投资概况 100
    
     3.2.2　2015年中国写字楼市场销售概况 101
    
     3.2.3　2015年中国写字楼市场表现平稳 101
    
     3.2.4　2015年中国写字楼市场需求减弱 103
    
     3.3　2016年中国写字楼市场分析 104
    
     3.3.1　2016年中国写字楼市场销售规模 104
    
     3.3.2　2016年中国写字楼市场走势情况 105
    
     3.3.3　2016年中国写字楼市场发展动态 105
    
     3.4　2012-2016年中国写字楼市场的需求概况 106
    
     3.4.1　差异化的市场需求 106
    
     3.4.2　大型公司对写字楼的选择 107
    
     3.4.3　写字楼的地理因素及品质因素 108
    
     3.4.4　写字楼物业评估 109
    
     3.4.5　写字楼总部经济的需求 109
    
     3.5　中国写字楼市场存在的主要问题 110
    
     3.5.1　市场的结构失衡问题 110
    
     3.5.2　租赁管理方面的问题 110
    
     3.5.3　与城市发展的协调问题 111
    
     3.5.4　城市规划与之相协调的问题 111
    
     3.6　中国写字楼市场发展的对策 112
    
     3.6.1　加强市场管理营造公平的市场环境 112
    
     3.6.2　建立完整的市场引导机制 112
    
     3.6.3　取消企业自建房实现完全市场化 113
    
     3.6.4　注重开发与市场需求之间的合理协调 113
    
     第四章　2012-2016年北京写字楼市场分析 114
    
     4.1　2015年北京写字楼市场的发展 114
    
     4.1.1　2015年北京写字楼市场运行综述 114
    
     4.1.2　2015年北京写字楼市场供应状况 114
    
     4.1.3　2015年北京写字楼市场需求状况 115
    
     4.1.4　2015年北京写字楼市场运行特点 116
    
     4.2　2013-2016年北京写字楼市场发展分析 117
    
     4.2.1　2016年北京写字楼市场供需分析 117
    
     4.2.2　2016年北京写字楼租赁市场分析 118
    
     4.2.3　2016年北京写字楼销售市场分析 119
    
     4.2.4　2016年北京写字楼市场概况 121
    
     4.3　2012-2016年北京市北城写字楼市场发展解析 121
    
     4.3.1　酒仙桥写字楼市场 122
    
     4.3.2　望京商务区写字楼市场现状及展望 123
    
     4.3.3　北京商务区写字楼市场现状及展望 124
    
     4.4　北京市写字楼市场未来发展分析 134
    
     4.4.1　北京酒仙桥写字楼市场发展趋势预测 134
    
     4.4.2　北京望京写字楼市场发展趋势 134
    
     4.4.3　北京市写字楼市场预测 136
    
     第十章　2012-2016年写字楼市场营销分析 141
    
     10.1　写字楼需求变化的模型研究 141
    
     10.1.1　行业景气程度 141
    
     10.1.2　人数规模及组织架构 141
    
     10.1.3　对价格/租金的接受程度及敏感程度 142
    
     10.1.4　对客户及下游资源供应商的依赖程度 143
    
     10.1.5　员工居住地点与办公场所的通勤成本 143
    
     10.1.6　形象要求 144
    
     10.1.7　政策影响 145
    
     10.2　写字楼营销特征分析 145
    
     10.2.1　形象差异化是写字楼营销的终点 145
    
     10.2.2　客户定位应遵循四项原则 146
    
     10.2.3　商业与写字楼关系的六项原则 146
    
     10.2.4　价格策略三点考虑 146
    
     10.2.5　主动出击是最重要的营销手段 147
    
     10.3　写字楼销售的一般推广过程及方法 147
    
     10.3.1　写字楼销售的一般阶段划分 147
    
     10.3.2　写字楼的一般销售方式 148
    
     10.3.3　写字楼销售推广的一般运用 149
    
     10.4　写字楼出租的一般推广过程及方法 151
    
     10.4.1　不同档次写字楼出租的经营方式 151
    
     10.4.2　写字楼出租推广的一般运用 152
    
     10.4.3　写字楼出租的促销 153
    
     10.5　写字楼市场企业大客户销售策略分析 154
    
     10.5.1　注重企业***采集及潜在客户跟踪 154
    
     10.5.2　强调客户决策人的---管理 155
    
     10.5.3　强调销售团队的组织与协调 155
    
     10.5.4　提升客户服务及销售工具与项目档次配套 156
    
     10.5.5　实现移动销售及对营造客户商圈的支持 156
    
     第十一章　2012-2016年写字楼物业管理分析 158
    
     11.1　写字楼物业管理相关概述 158
    
     11.1.1　写字楼物业特点 158
    
     11.1.2　写字楼物业管理的特征 160
    
     11.1.3　写字楼物业管理的内容 160
    
     11.1.4　写字楼物业管理的要求 166
    
     11.2　中国物业管理发展的概况 168
    
     11.2.1　中国物业管理发展状况综述 168
    
     11.2.2　中国物业管理的发展模式分析 170
    
     11.2.3　中国物业管理行业结构简析 175
    
     11.2.4　中国物业管理的市场经济特点 180
    
     11.3　写字楼物业管理成本的精益控制分析 180
    
     11.3.1　写字楼物业管理企业成本构成 180
    
     11.3.2　成本临界点控制 181
    
     11.3.3　能源成本的精益控制 181
    
     11.3.4　人力成本的精益控制 183
    
     11.4　写字楼物业管理的策略分析 184
    
     11.4.1　写字楼物业管理水平提升的对策 184
    
     11.4.2　写字楼物业管理服务可持续发展的有效途径 187
    
     11.4.3　写字楼物业管理服务的核心价值 191
    
     11.4.4　写字楼物业管理的品牌化战略 194
    
     第十二章　2012-2016年写字楼市场投资分析 202
    
     12.1　2012-2016年写字楼市场投资现状 202
    
     12.1.1　写字楼投资者的类型及特点 202
    
     12.1.2　2014年投资资金持续流入写字楼市场 204
    
     12.1.3　2015年我国写字楼投资呈现新特点 204
    
     12.1.4　2016年写字楼投资市场仍旧升温 205
    
     12.1.5　写字楼投资已成为房地产投资的金矿 206
    
     12.1.6　中小投资者踊跃介入写字楼投资 207
    
     12.2　写字楼市场投资前景及机会 209
    
     12.2.1　中国写字楼市场投资前景广阔 209
    
     12.2.2　优势写字楼是最适宜投资的方向 210
    
     12.2.3　投资回报高小户性写字楼成新宠 211
    
     12.3　写字楼市场的投资风险 213
    
     12.3.1　风险概述及识别方法 213
    
     12.3.2　写字楼的投资过程与风险 219
    
     12.3.3　写字楼投资风险的产生因素 223
    
     12.3.4　写字楼投资者须警惕持有风险 224
    
     12.4　写字楼市场投资风险的规避 226
    
     12.4.1　写字楼投资风险防范的一般内容 226
    
     12.4.2　项目准备阶段风险防范 227
    
     12.4.3　项目实施阶段风险防范 234
    
     12.4.4　经营阶段风险防范 241
    
     12.4.5　管理服务阶段风险防范 248
    
     12.5　写字楼市场的投资建议 250
    
     12.5.1　写字楼投资的四大要点分析 250
    
     12.5.2　投资写字楼需注意的问题 251
    
     12.5.3　中小投资者投资写字楼切忌盲目 253
    
     12.5.4　个人投资写字楼的八个要点 254
    
     第十三章　2012-2016年房地产及写字楼行业***分析 259
    
     13.1　2012-2016年中国房地产行业的***概况 259
    
     13.1.1　中国房地产***现状分析 259
    
     13.1.2　中国房地产***渠道分析 260
    
     13.1.3　中国房地产***的模式分析 267
    
     13.1.4　房地产上市公司主要以公司债方式募集资金 278
    
     13.1.5　信托创新房地产直接***模式 279
    
     13.2　房地产上市企业资本市场***方式比较 283
    
     13.2.1　资本市场***方式比较 283
    
     13.2.2　资本市场***结构分析 285
    
     13.2.3　比较之后得出的结论分析 287
    
     13.3　2012-2016年中国写字楼市场***概况 288
    
     13.3.1　中国写字楼市场***面临诸多困境 288
    
     13.3.2　国外基金进入中国写字楼市场仍有瓶颈 294
    
     13.3.3　上市***方式不适合写字楼开发商 295
    
     13.3.4　信托方式成为写字楼开发的***途径 296
    
     13.4　中国房地产***存在的问题及对策 297
    
     13.4.1　中国房地产企业***存在的问题 297
    
     13.4.2　中国房地产信托存在的主要问题 299
    
     13.4.3　中国房地产企业***对策分析 302
    
     13.4.4　发展我国房地产***渠道的对策和建议 307
    
     13.5　房地产企业提升***能力的对策建议 309
    
     13.5.1　提高房地产企业内源***能力 309
    
     13.5.2　提高房地产企业权益***能力 310
    
     13.5.3　提高房地产企业合作***能力 311
    
     13.5.4　提高房地产企业负债***能力 312
    
     第十四章　2012-2016年中国房地产市场政策法规背景分析 314
    
     14.1　2010-2014年中国房地产政策回顾 314
    
     14.1.1　2015年房地产调控政策整体回顾 314
    
     14.1.2　2014年房地产第三轮调控序幕拉开 316
    
     14.1.3　2014年房地产调控重要政策综述 347
    
     14.2　2015年中国房地产政策分析 359
    
     14.2.1　2015年房地产调控政策汇总 359
    
     14.2.2　2015年房地产开发及市场管理政策汇总 363
    
     14.2.3　2015年房地产行业土地调控政策汇总 370
    
     14.2.4　2015年房地产行业金融政策汇总 375
    
     14.3　2016年下半年中国房地产政策分析 375
    
     14.3.1　“国五条”定调调控方向 375
    
     14.3.2　货币及信贷政策动向 380
    
     14.3.3　长效机制调节供需结构 380
    
     14.3.4　土地制度改革试点有突破 383
    
     14.4　“国十一条”解读 387
    
     14.4.1　政策背景 387
    
     14.4.2　政策回顾 388
    
     14.4.3　政策要点 388
    
     14.4.4　政策解读 391
    
     14.5　“国十条”解读 393
    
     14.5.1　政策调控背景 393
    
     14.5.2　政策出台起因 393
    
     14.5.3　政策要点细读 394
    
     14.5.4　对市场的影响 395
    
     14.6　“国八条”解读 402
    
     14.6.1　新增内容 402
    
     14.6.2　政府监管方面 403
    
     14.6.3　金融政策方面 404
    
     14.6.4　土地交易方面 405
    
     14.6.5　交易税费方面 405
    
     14.7　2016年“新国五条”解读 406
    
     14.7.1　坚决坚持房地产市场调控 406
    
     14.7.2　政策出台背景 407
    
     14.7.3　政策信号意义强烈 407
    
     14.8　中国房地产行业相关法律法规介绍 408
    
     14.8.1　中华人民共和国土地管理法 408
    
     14.8.2　中华人民共和国城市房地产管理法 432
    
     14.8.3　招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定 458
    
     14.8.4　房地产开发经营业务企业所得税处理办法 464
    
     14.8.5　中华人民共和国物权法 475
    
     14.8.6　中华人民共和国建筑法 508
    
     14.8.7　物业管理条例 521
    
     第十五章　中国写字楼市场的前景趋势预测 540
    
     15.1　中国商业地产市场的发展前景及趋势 540
    
     15.1.1　中国商业地产市场前景展望 540
    
     15.1.2　中国商业地产市场发展趋势预测 561
    
     15.1.3　未来中国商业地产发展的特点及面临的挑战 562
    
     15.1.4　未来商业地产将向城市综合体转型 564
    
     15.2　写字楼市场前景趋势分析 568
    
     15.2.1　中国写字楼具有长期可持续发展潜力 568
    
     15.2.2　中国写字楼市场发展趋势分析 569
    
     15.2.3　中国写字楼细分化发展方向分析 569
    
     15.2.4　未来写字楼的三种发展类型 570
    
     15.2.5　个性化写字楼将成为未来市场的趋势 571
    
     15.2.6　未来我国高档写字楼建设状况 573
    
     15.2.7　生态办公需求将成为写字楼发展的新趋势 574
    
     15.3　2016-2021年中国写字楼市场规模预测 576
    
    
    
     图表目录
    
     图表 1 2016年gdp初步核算数据 39
    
     图表 2 gdp环比增长速度 40
    
     图表 3 2011-2016年我国国内生产总值及其增长速度 41
    
     图表4 2014年7月-2016年7月全国居民消费价格涨跌幅度 41
    
     图表5 2014年7月-2016年7月我国猪肉、牛肉、羊肉价格变动情况 42
    
     图表6 2014年7月-2016年7月我国鲜菜、鲜果价格变动情况 43
    
     图表7 2016年1-7月份居民消费价格分类别同比涨跌幅 45
    
     图表8 2016年1-7月份居民消费价格分类别环比涨跌幅 46
    
     图表9 2016年7月居民消费价格主要数据 46
    
     图表10 2014年7月-2016年7月工业生产者出厂价格涨跌幅 49
    
     图表11 2014年7月-2016年7月工业生产者购进价格涨跌幅 49
    
     图表12 2014年7月-2016年7月生产资料出厂价格涨跌幅 50
    
     图表13 2014年7月-2016年7月生活资料出厂价格涨跌幅 50
    
     图表14 2016年7月份工业生产者价格主要数据 51
    
     图表 15 2011-2016年我国农村居民人均纯收入及其增长速度 55
    
     图表 16 2011-2016年我国城镇居民人均可支配收入及其增长速度 55
    
     图表 17 2011-2016年我国社会消费品零售总额及其增长率 57
    
     图表 18 2014年7月-2016年7月我国社会消费品零售总额分月同比增长速度 57
    
     图表 19 2016年1-7月份社会消费品零售总额主要数据 58
    
     图表 20 2011-2016年我国全社会固定资产及其增长率情况 60
    
     图表 21 2014年7月-2016年7月我国固定资产投资（不含农户）同比增速 61
    
     图表 22 2014年7月-2016年7月固定资产投资到位资金同比增速 62
    
     图表 23 2016年固定资产投资（不含农户）主要数据 63
    
     图表 24 2011-2016年我国货物进出口总额增长分析 66
    
     图表 25 2008-2015年国房景气指数 67
    
     图表 26 2008-2015年房地产开发完成情况 69
    
     图表 27 2008-2015年房地产开发企业资金情况 69
    
     图表 28 2015年房地产市场资金来源结构 70
    
     图表 29 2008-2015年房地产市场销售情况 71
    
     图表 30 2012-2016年房地产主要指标预测情况 82
    
     图表 31 商业地产下列六大主要指标增幅均高于商品房 85
    
     图表 32 北京市写字楼供应走势 115
    
     图表 33 北京市写字楼成交走势 115
    
     图表 34 北京市写字楼成交价格走势 116
    
     图表 35 2016年北京写字楼成交排名 119
    
     图表 36 2015年集合资金信托产品资金投向领域数量和规模分布图 279
    
     图表 37 2011-2013案例公司资本市场结构概要 285
    
     图表 38 上海、重庆房产税细则对比： 324
    
     图表 39 已出台“---”城市一览表： 329
    
     图表 40 三次加息存***利率变化表 单位：年利率% 331
    
     图表 41 三次住房***存***利率调整变化表 单位：年利率% 333
    
     图表 42 住宅市场销售情况 单位：万平方米、元、% 349
    
     图表 43 土地购置面积及居住用地价格 单位：万平方米、%、元 350
    
     图表 44 房地产开发企业国内金融支持情况 单位：亿元、% 350
    
     图表 45 房地产开发住宅投资情况 单位：亿元、% 351
    
     图表 46 住房价格环境因素指标体系 353
    
     图表 47 2001年～2015年全国环房匹配指数 353
    
     图表 48 2013-2016年下半年代表企业拿地情况 376
    
     图表 49 2013-2016年下半年代表企业金额占销售额比重 376
    
     图表 50 2016年主要房地产指标增速预测调整 379
    
     图表 51 2010年至今全国保障房计划及完成情况 381
    
     图表 52 2007年以来全国主要宏观经济指标走势 540
    
     图表 53 2007年至今m2和人民币***余额同比增速（月度） 541
    
     图表 54 2016年全国房地产市场各项指标预测结果 543
    
     图表 55 2008年至今商品房销售额与社会***额增速对比 544
    
     图表 56 2008年至今全国商品房销售面积走势（半年度） 545
    
     图表 57 2007年至今商品房销售面积、新开工累计同比增速对比 545
    
     图表 58 2007年至今全国房屋新开工与销售增速差值及价格同比 546
    
     图表 59 不同城市分化对比 548
    
     图表 60 近五年不同城市平均土地消化时间 548
    
     图表 61 不同城市人均住房建筑面积对比 549
    
     图表 62 2016年一线城市平均销售面积趋势 550
    
     图表 63 2016年温州销售面积趋势 550
    
     图表 64 2011-2030年gdp潜在增长率 552
    
     图表 65 2000-2016年住宅价格、gdp、m2与人均可支配收入同比增速 555
    
     图表 66 多重风险积聚促使行业增速明显放慢，回归理性才能走的更远 556
    
     图表 67 我国超100万平方米规模旅游地产项目分布情况 557
    
     图表 68 人均gdp与旅游形态关系 559
    
     图表 69 品牌房企旅游地产项目及占区域比重 559
    
     图表 70 2016-2021年中国写字楼市场规模预测 576