中国写字楼市场十三五投资分析及未来发展战略研究报告2015-

中国写字楼市场十三五投资分析及未来发展战略研究报告2015-2021年
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报告编号：238663【华研 中商 研究院】
出版日期：2015年12月
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 【报告目录】

 

第一章 写字楼相关概述 13
第一节 商业地产的相关介绍 13
一、商业地产的定义 13
二、商业地产的分类 13
三、商业地产的模式 13
四、商业地产的特征 14

第二节 写字楼概念的阐释 15
一、写字楼的定义 15
二、写字楼的特点 16
三、写字楼的模式分析 16
四、写字楼与商务公寓的区别 17

第三节 写字楼的分类 17
一、按建筑面积划分 17
二、按使用功能划分 17
三、按现代化程度分 18
四、按综合条件划分 18
五、按物业开发目的分 19

第四节 写字楼物业档次的划分标准 19
一、顶级物业（国际写字楼） 19
二、高档物业（甲级写字楼） 21
三、中档物业（乙级写字楼） 21
四、低档物业（丙级写字楼） 22

第二章 2014-2015年中国写字楼市场发展环境分析 23

第一节 中国宏观经济运行环境分析 23
一、中国GDP增长情况分析 23
二、工业经济发展形势分析 24
三、社会固定资产投资分析 26
四、全社会消费品零售总额 27
五、城乡居民收入增长分析 28
六、居民消费价格变化分析 29

第二节 中国写字楼行业政策环境分析 30
一、中国房地产行业调控政策分析 30
二、2015年中国房地产土地政策分析 31
三、中国首部写字楼行业标准将出台 37

第三节 中国写字楼行业社会环境分析 38
一、中国人口环境分析 38
二、中小企业发展情况 40
三、中国城镇化进程分析 41

第四节 中国房地产业运行态势分析 42
一、中国房地产开发投资情况 42
二、中国房地产资金来源分析 43
三、中国房地产供给情况分析 45
四、中国房地产需求情况分析 47
五、房地产市场价格走势分析 49
六、房地产企业销售业绩分析 51

第五节 中国商业地产市场运行态势分析 53
一、中国商业地产市场发展现状 53
二、中国商业地产发展特点分析 55
三、中国商业地产开发投资规模 56
四、中国商业地产销售情况分析 56
五、中国商业地产市场发展形势 56

第三章 2014-2015年中国写字楼行业发展情况分析 58

第一节 中国写字楼行业发展综述 58
一、中国写字楼发展史及种类回顾 58
二、中国写字楼市场发展特征分析 60
三、住宅房地产商进军写字楼市场 63
四、写字楼与区域经济密不可分 64

第二节 中国写字楼市场发展现状分析 65
一、2015年写字楼市场发展回顾 65
二、2015年写字楼市场发展态势 65
三、中国写字楼市场存在的问题 66

第三节 中国写字楼市场运营状况分析 66
一、写字楼投资情况分析 66
二、写字楼市场建设规模 67
三、写字楼市场销售情况 68
四、写字楼市场价格情况 69

第四节 中国写字楼市场竞争概述 70
一、写字楼错位竞争分析 70
二、甲级写字楼竞争分析 71
三、节能环保成新竞争点 73

第四章 2014-2015年中国写字楼行业区域市场分析 75

第一节 北京写字楼市场分析 75
一、写字楼投资情况分析 75
二、写字楼供需情况分析 75
三、写字楼租金情况分析 77
四、写字楼商圈情况分析 79
五、写字楼市场前景分析 85

第二节 上海写字楼市场分析 85
一、写字楼投资情况分析 85
二、写字楼供需情况分析 86
三、写字楼租金情况分析 88
四、写字楼商圈情况分析 89
五、写字楼市场前景分析 91

第三节 广州写字楼市场分析 92
一、写字楼投资情况分析 92
二、写字楼供需情况分析 92
三、写字楼租金情况分析 94
四、写字楼商圈情况分析 94
五、写字楼市场前景分析 97

第四节 深圳写字楼市场分析 98
一、写字楼投资情况分析 98
二、写字楼供需情况分析 98
三、写字楼租金情况分析 100
四、写字楼商圈情况分析 101
五、写字楼市场预测分析 101

第五节 成都写字楼市场分析 103
一、写字楼投资情况分析 103
二、写字楼供需情况分析 103
三、写字楼租金情况分析 104
四、写字楼商圈情况分析 105
五、写字楼市场趋势分析 107

第六节 武汉写字楼市场分析 108
一、写字楼投资情况分析 108
二、写字楼供需情况分析 108
三、写字楼租金情况分析 110
四、写字楼商圈情况分析 111
五、写字楼市场前景分析 113

第七节 南京写字楼市场分析 114
一、写字楼投资情况分析 114
二、写字楼供需情况分析 114
三、写字楼租金情况分析 115
四、写字楼商圈情况分析 116
五、写字楼市场前景分析 118

第八节 天津写字楼市场分析 118
一、写字楼投资情况分析 118
二、写字楼供需情况分析 118
三、写字楼租金情况分析 119
四、写字楼商圈情况分析 121
五、写字楼市场前景分析 122

第九节 杭州写字楼市场分析 123
一、写字楼投资情况分析 123
二、写字楼供需情况分析 124
三、写字楼租金情况分析 125
四、写字楼商圈情况分析 126
五、写字楼市场前景分析 130

第十节 重庆写字楼市场分析 131
一、写字楼投资情况分析 131
二、写字楼供需情况分析 132
三、写字楼租金情况分析 132
四、写字楼商圈情况分析 133
五、写字楼市场前景分析 136

第五章 写字楼项目开发策略分析 138

第一节 写字楼项目开发要点分析 138
一、写字楼的开发策略分析 138
二、写字楼的市场调查分析 139
三、写字楼的地块定位建议 140
四、写字楼的市场需求分析 141
五、写字楼的市场供给分析 142

第二节 写字楼产品规划设计 143
一、写字楼建筑规划设计要点 143
二、写字楼配置规划设计要点 144
三、写字楼智能办公设计分析 146
四、写字楼生态办公设计分析 147

第三节 超高层高端写字楼设计新趋势 150
一、规模和功能向复合型发展 150
二、更注重与城市关系的融合 151
三、产品的设计标准不断提高 151

第四节 中国写字楼开发趋势预测分析 155
一、价值取向明朗化 155
二、产品符合时代特质 156
三、与国际化办公需求相符合 158

第六章 写字楼市场营销策略分析 159

第一节 写字楼营销特征分析 159
一、差异化是写字楼营销的终点 159
二、客户定位应遵循四项原则 160
三、商业与写字楼关系的六项原则 160
四、价格策略三点考虑 160
五、主动出击是最重要的营销手段 161

第二节 写字楼销售的一般推广过程及方法 161
一、写字楼销售的一般阶段 161
二、写字楼的一般销售方式 162
三、写字楼销售推广的方式 163

第三节 写字楼出租的一般推广过程及方法 165
一、不同档次写字楼的出租经营方式 165
二、写字楼出租推广的一般方式 167

第四节 写字楼招商定位攻略 168
一、写字楼项目的招商定位 168
二、写字楼招商的广告推广 169
三、写字楼的招商流程分析 170
四、写字楼的招商策略建议 172
五、写字楼的招商管理流程 175

第五节 写字楼企业大客户销售策略分析 178
一、注重采集企业客户关键信息 178
二、注重管理跟踪潜在客户线索 178
三、强调客户决策人的公关管理 179
四、强调销售团队的组织与协调 179
五、营造对企业客户商圈的支持 179

第七章 写字楼物业管理分析 181

第一节 写字楼物业管理相关概述 181
一、写字楼物业管理的概念 181
二、写字楼物业管理的特征 181
三、写字楼物业管理的内容 183
四、写字楼物业管理的要求 188
五、写字楼物业管理的方式 190

第二节 写字楼物业管理成本精益控制分析 191
一、写字楼物业管理企业成本构成 191
二、成本的临界点控制 191
三、能源成本的精益控制 192
四、人力成本的精益控制 194

第三节 写字楼物业管理的策略分析 195
一、物业管理水平影响写字楼品质 196
二、掌握客户需求提供针对性服务 196
三、细分主流客户突出服务重点 197
四、前瞻性的运作满足客户期望 197
五、运用特色管理成就超值服务 198

第八章 中国写字楼开发重点企业竞争力分析 200

第一节 万科企业股份有限公司 200
一、企业基本情况 200
二、企业主营业务分析 200
三、企业经营情况分析 201
四、企业经济指标分析 201
五、企业写字楼项目简介 202
六、企业未来发展展望 203

第二节 招商局地产控股股份有限公司 204
一、企业基本情况 204
二、企业主营业务分析 204
三、企业经营情况分析 205
四、企业经济指标分析 206
五、企业写字楼项目简介 206
六、企业未来发展展望 208

第三节 金地（集团）股份有限公司 208
一、企业基本情况 208
二、企业主营业务分析 208
三、企业经营情况分析 209
四、企业经济指标分析 210
五、企业写字楼项目简介 210
六、企业未来发展规划 211

第四节 深圳市长城投资控股股份有限公司 212
一、企业基本情况 212
二、企业经营业务分析 212
三、企业经营情况分析 213
四、企业经济指标分析 214
五、企业写字楼项目简介 214
六、企业未来发展展望 215

第五节 京能置业股份有限公司 216
一、企业基本情况 216
二、企业经营业务分析 216
三、企业经营情况分析 217
四、企业经济指标分析 217
五、企业写字楼项目简介 218
六、企业未来发展展望 220

第六节 北京中关村科技发展(控股)股份有限公司 220
一、企业基本情况 220
二、企业经营业务分析 221
三、企业经营情况分析 222
四、企业经济指标分析 223
五、企业写字楼项目简介 223
六、企业未来发展展望 224

第七节 保利房地产（集团）股份有限公司 224
一、企业基本情况 224
二、企业产品线分析 225
三、企业经营情况分析 225
四、企业经济指标分析 227
五、企业写字楼项目 227
六、企业未来经营计划 228

第八节 金融街控股股份有限公司 229
一、企业基本情况 229
三、企业经营业务分析 229
三、企业经营情况分析 230
四、企业经济指标分析 230
五、企业写字楼项目简介 231
六、企业未来发展展望 232

第九节 中房置业股份有限公司 233
一、企业基本情况 233
二、企业经营业务分析 234
三、企业经营情况分析 234
四、企业经济指标分析 234
五、企业写字楼项目简介 235
六、企业发展战略及经营计划 235

第十节 大连万达集团股份有限公司 236
一、企业基本情况 236
二、企业主营业务分析 236
三、企业经营情况分析 237
四、企业写字楼项目分析 237

第九章 2015-2021年中国写字楼市场发展前景及趋势预测 239

第一节 2015-2021年中国商业地产发展前景及趋势 239
一、中国商业地产市场前景分析 239
二、中国商业地产市场区域前景 241
三、中国商业地产市场发展趋势预测 242
四、未来中国商业地产发展走向预测 243
五、未来商业地产将向城市综合体转型 245
六、未来中国商业地产发展机遇与挑战 245

第二节 2015-2021年中国写字楼市场发展前景及趋势 246
一、中国写字楼市场未来前景乐观 246
二、中国写字楼区域发展潜力分析 247
三、综合体化成写字楼市场新趋势 247
四、写字楼成城市地产投资新趋势 248
五、郊区写字楼项目市场前景看好 249
六、独立性总部办公楼将进一步发展 249

第三节 2015-2021年中国写字楼市场规模预测 249
一、写字楼市场需求规模预测 249
二、写字楼市场供给规模预测 250
三、写字楼市场结构预测 251

第十章 2015-2021年中国写字楼行业投融资策略分析 253

第一节 2015-2021年中国写字楼行业投资特性分析 253
一、写字楼投资开发特性 253
二、写字楼投资开发背景 254
三、写字楼投资开发条件 255
四、写字楼投资收益分析 256
（一）写字楼盈利模式 256
（二）写字楼投资成本 259
（三）写字楼投资回报率 260
五、写字楼投资者类型分析 262

第二节 2015-2021年中国写字楼市场投资潜力分析 262
一、大城市投资潜力 262
二、中城市投资潜力 263
三、小城市投资潜力 263

第三节 2015-2021年中国写字楼行业投资风险分析 264
一、政策风险 264
二、地段风险 265
三、功能风险 265
四、规划风险 265
五、空置风险 265
六、竞争风险 266

第四节 2015-2021年中国写字楼行业投融资策略分析 266
一、写字楼行业融资渠道 266
二、写字楼投资技巧分析 267
三、写字楼投资策略分析 269

 
 

 
图表目录
图表 1  2015年国内生产总值构成及增长速度统计 23
图表 2  2008-2015年中国国内生产总值及增长变化趋势图 24
图表 3  2015年规模以上企业工业增加值增长速度趋势图 25
图表 4  2015年规模以上工业企业营业收入与利润总额同比增速 25
图表 5  2008-2015年中国全社会固定资产投资增长趋势图 27
图表 6  2008-2015年中国社会消费品零售总额及增长速度趋势图 28
图表 7  2008-2015年城镇居民人均可支配收入及增长趋势图 28
图表 8  2008-2015年农村居民人均纯收入及增长趋势图 29
图表 9  2015年中国居民消费价格月度变化趋势图 29
图表 10  房地产用地调控政策要点及主要内容 35
图表 11  2006-2015年中国人口数量及增长率变化趋势图 39
图表 12  2015年中国人口数量及其构成情况统计 39
图表 13  2015年末中国各年龄段人口比重 40
图表 14  2006-2015年中国城镇化率变化趋势图 41
图表 15  2007-2015年中国房地产开发投资累计完成情况 42
图表 16  2015年不同地区房地产投资额完成情况 42
图表 17  2014-2015年房地产开发投资额月度增长情况 43
图表 18  2015年不同地区房地产投资额完成情况 43
图表 19  2005-2015年全国房地产开发企业资金来源构成情况 44
图表 20  2014-2015年房地产开发企业到位资金增速情况 44
图表 21  2008-2015年中国房屋施工及竣工情况 45
图表 22  2015年中国房屋施工面积统计 45
图表 23  2005-2015年不同用途房地产开发投资构成情况 46
图表 24  2015年不同用途房地产开发投资变动情况 46
图表 25  2007-2015年中国房地产商品房销售面积趋势图 47
图表 26  2015年不同地区房地产商品房销售情况 47
图表 27  2014-2015年中国商品房销售面积增长趋势图 48
图表 28  2015年不同地区房地产商品房销售情况 48
图表 29  2011-2015年新建商品住宅价格同比变化的城市个数统计 50
图表 30  2011-2015年新建商品住宅价格环比变化的城市个数统计 51
图表 31  2015年中国房企销售金额排行统计统计表 52
图表 32  2015年中国房企销售面积排行统计统计表 53
图表 33  中国商业地产发展阶段分析 53
图表 34  2008-2015年中国办公楼投资完成额统计 67
图表 35  2008-2015年中国写字楼施工面积统计 68
图表 36  2008-2015年中国写字楼新开工面积统计 68
图表 37  2008-2015年中国写字楼竣工面积统计 68
图表 38  2008-2015年中国办公楼销售面积统计 69
图表 39  2008-2015年中国办公楼销售额统计 69
图表 40  1998-2015年中国办公楼年均销售价格变化趋势图 70
图表 41  2008-2015年北京市写字楼投资额变化趋势图 75
图表 42  2015年北京市重点商圈甲级写字楼存量及空置情况 76
图表 43  2005-2014年北京甲级写字楼供需面积及空置率走势预测图 77
图表 44  2014-2015年北京市写字楼成交项目数量及金额统计 77
图表 45  2005-2016年北京写字楼价格指数变化趋势图 78
图表 46  2015年北京市甲级写字楼租金及其季度变化 79
图表 47  2008-2015年上海市房地产开发投资额变化趋势图 86
图表 48  2015年上海市重点商圈甲级写字楼存量及空置情况 87
图表 49  2005-2016年上海甲级写字楼供需面积及空置率走势预测图 87
图表 50  2014-2015年上海市写字楼成交项目数量及金额统计 88
图表 51  2005-2017年上海写字楼价格指数变化趋势图 88
图表 52  2015年上海市甲级写字楼租金及其季度变化 89
图表 53  2008-2015年广州市房地产投资额变化趋势图 92
图表 54  2015年广州市重点商圈甲级写字楼存量及空置情况 93
图表 55  2005-2015年广州甲级写字楼供需面积及空置率走势预测图 93
图表 56  2005-2016年广州写字楼价格指数变化趋势图 94
图表 57  2015年广州市重点商圈甲级写字楼租金及其季度变化 94
图表 58  2008-2015年深圳市房地产开发投资额变化趋势图 98
图表 59  2015年深圳市重点商圈甲级写字楼存量及空置情况 99
图表 60  2005-2014年深圳甲级写字楼供需面积及空置率走势预测图 99
图表 61  2005-2017年深圳写字楼价格指数变化趋势图 100
图表 62  2015年深圳市重点商圈甲级写字楼租金及其季度变化 101
图表 63  深圳市主要的写字楼分布情况 101
图表 64  2008-2015年成都市房地产开发投资额统计 103
图表 65  2015年成都市重点商圈甲级写字楼存量及空置情况 104
图表 66  2005-2016年成都甲级写字楼供需面积及空置率走势预测图 104
图表 67  2006-2017年成都写字楼价格指数变化趋势图 105
图表 68  2015年成都市甲级写字楼租金及其季度变化 105
图表 69  2008-2015年武汉市房地产开发投资额统计 108
图表 70  2015年武汉市重点商圈甲级写字楼存量及空置情况 109
图表 71  2005-2015年武汉甲级写字楼供需面积及空置率走势预测图 109
图表 72  2006-2015年武汉写字楼价格指数变化趋势图 110
图表 73  2015年武汉市重点商圈甲级写字楼租金及其季度变化 111
图表 74  2011-2015年南京市房地产开发投资额统计 114
图表 75  2015年南京市重点商圈甲级写字楼存量及空置情况 115
图表 76  2005-2016年南京甲级写字楼供需面积及空置率走势预测图 115
图表 77  2009-2017年南京写字楼价格指数变化趋势图 116
图表 78  2015年南京市重点商圈甲级写字楼租金及其季度变化 116
图表 79  2010-2015年天津市房地产开发投资额统计 118
图表 80  2015年天津市重点商圈甲级写字楼存量及空置情况 119
图表 81  2005-2014年天津甲级写字楼供需面积及空置率走势预测图 119
图表 82  2005-2016年天津写字楼价格指数变化趋势图 120
图表 83  2015年天津市重点商圈甲级写字楼租金及其季度变化 120
图表 84  2008-2015年杭州市房地产开发投资额统计 123
图表 85  2015年杭州市重点商圈甲级写字楼存量及空置情况 124
图表 86  2005-2014年杭州甲级写字楼供需面积及空置率走势预测图 125
图表 87  2005-2017年杭州写字楼价格指数变化趋势图 126
图表 88  2015年杭州市重点商圈甲级写字楼租金及其季度变化 126
图表 89  杭州主要商圈统计 126
图表 90  武林商圈全景图 127
图表 91  2008-2015年重庆市房地产开发投资额统计 131
图表 92  2015年重庆市重点商圈甲级写字楼存量及空置情况 132
图表 93  2006-2015年重庆甲级写字楼供需面积及空置率走势预测图 132
图表 94  2005-2016年重庆写字楼价格指数变化趋势图 133
图表 95  2015年重庆市重点商圈甲级写字楼租金及其季度变化 133
图表 96  重庆市五大商圈地理位置及面积 134
图表 97  重庆市五大商圈经营业种及档次 134
图表 98  重庆市五大商圈供应量及营业额统计 134
图表 99  重庆市五大商圈单位营业面积年平均营业额对比统计 135
图表 100  部分高端写字楼项目设计参数一览表 153
图表 101  写字楼招商的策略 175
图表 102  招商人员的基本工作程序 176
图表 103  重要客户接待流程 177
图表 104  写字楼招商审核流程 178
图表 105  写字楼、商场和宾馆服务需求对比表 195
图表 106  2015年万科企业股份有限公司业务结构分析图 200
图表 107  2015年万科企业股份有限公司分产品情况表 201
图表 108  2015年万科企业股份有限公司分地区情况表 201
图表 109  2010-2015年万科企业股份有限公司收入与利润统计 202
图表 110  2010-2015年万科企业股份有限公司资产与负债统计 202
图表 111  2015年招商局地产控股股份有限公司业务结构情况 205
图表 112  2015年招商局地产控股股份有限公司分产品情况表 205
图表 113  2015年招商局地产控股股份有限公司分地区情况表 206
图表 114  2010-2015年招商局地产控股股份有限公司收入与利润统计 206
图表 115  2010-2015年招商局地产控股股份有限公司资产与负债统计 206
图表 116  招商局地产控股股份有限公司写字楼项目介绍 207
图表 117  金地（集团）有限公司业务情况表 209
图表 118  2015年金地（集团）有限公司分产品情况表 209
图表 119  2015年金地（集团）有限公司分地区情况表 209
图表 120  2010-2015年金地（集团）有限公司收入与利润统计 210
图表 121  2010-2015年金地（集团）有限公司资产与负债统计 210
图表 122  2015年深圳市长城投资控股股份有限公司业务结构情况 213
图表 123  2015年深圳市长城投资控股股份有限公司分产品情况表 213
图表 124  2015年深圳市长城投资控股股份有限公司分地区情况表 214
图表 125  2010-2015年深圳市长城投资控股股份有限公司收入与利润统计 214
图表 126  2010-2015年深圳市长城投资控股股份有限公司资产与负债统计 214
图表 127  2015年京能置业股份有限公司分行业分产品情况表 217
图表 128  2015年京能置业股份有限公司分地区情况表 217
图表 129  2010-2015年京能置业股份有限公司收入与利润统计 218
图表 130  2010-2015年京能置业股份有限公司资产与负债统计 218
图表 131  2015年北京中关村科技发展(控股)股份有限公司业务结构情况 221
图表 132  2015年北京中关村科技发展(控股)股份有限公司分行业情况表 222
图表 133  2015年北京中关村科技发展(控股)股份有限公司分地区情况表 222
图表 134  2010-2015年中关村科技收入与利润统计 223
图表 135  2010-2015年中关村科技资产与负债统计 223
图表 136  北京中关村科技发展（控股）股份有限公司主要写字楼项目情况介绍 223
图表 137  2015年保利房地产（集团）股份有限公司业务结构情况 225
图表 138  2015年保利房地产（集团）股份有限公司分行业情况表 226
图表 139  2015年保利房地产（集团）股份有限公司分地区情况表 226
图表 140  2010-2015年保利房地产（集团）股份有限公司收入与利润统计 227
图表 141  2010-2015年保利房地产（集团）股份有限公司资产与负债统计 227
图表 142  2015年金融街控股股份有限公司业务结构情况 229
图表 143  2015年金融街控股股份有限公司分行业情况表 230
图表 144  2015年金融街控股股份有限公司分地区情况表 230
图表 145  2010-2015年金融街控股股份有限公司收入与利润统计 231
图表 146  2010-2015年金融街控股股份有限公司资产与负债统计 231
图表 147  金融街控股股份有限公司主要写字楼情况介绍 231
图表 148  2015年中房置业股份有限公司分行业情况表 234
图表 149  2015年中房置业股份有限公司分地区情况表 234
图表 150  2010-2015年中房置业股份有限公司收入与利润统计 235
图表 151  2010-2015年中房置业股份有限公司资产与负债统计 235
图表 152  2015年大连万达集团股份有限公司主要财务指标 237
图表 153  2015-2021年中国写字楼销售额增长趋势图 250
图表 154  2015-2021年中国写字楼竣工面积预测趋势图 250
图表 155  写字楼运营管理能力示意图 255
图表 156  写字楼需求类型及因素 256
图表 157  写字楼需求投资者类型情况 256
图表 158  写字楼盈利模式整体示意图 258
图表 159  写字楼盈利模式影响因素 258
图表 160  写字楼可持续盈利模式分析 259
图表 161  写字楼盈利案例研究 259
图表 162  写字楼运营管理费用情况 260
图表 163  写字楼行业融资渠道 267