【杭州】房地产企业会计人员的财税业务提升实战培训(10月15日)

【课程背景】

根据房地产项目开发一线会计人员的工作需要，我们截止2014年6月25日前的税收政策，结合营业税改征增值税和税务检查中主要问题，系统分析住宅地产开发不同阶段的重要税务问题，帮助您企业在短时间内掌握财税重点问题的的解决方案，以降低企业税收成本和税收风险，改善您企业的资金紧张状况，彰显您的专业价值。

【课程对象】

各房地产企业领导，财务部门负责人、会计主管、核算人员、税务主管。

(具有一年以上房地产开发工作经验)和税务师、会计师事务所等人员。

【专家导师】

王老师：注册税务师、会计师、注册内部审计师。资本运作高手，地产私募专家，全国房地产经理人联合会研究员，国内知名房地产行业实战派纳税筹划专家;《新会计准则与税法差异分析》主编，中国财务总监资格认证税收筹划课程首席讲师，多家上市公司独立董事，某会计师事务所、税务师事务所主任会计师，多家银行和多家证券公司的财税顾问，多家房地产开发企业(上市和非上市企业)，国有企业集团的税务顾问。

具有十多年财务税收管理工作经验，具有丰富的资本运作经验，主导参与多个地产私募基金的设立和运作，参与部分企业的境内外上市运作。在多年的财税咨询实践中，对各类企业的投融资运作管理有非常深入的研究。先后在全国各大城市主讲《税收筹划》、《房地产企业融资之道》、《税收政策深度解析》、《房地产开发企业财税管理要点及节税方案设计》、《如何应对税务稽查》、《房地产企业资本运作与税务规划》、《兼并收购》等课题500余场，受训企业负责人、财务人员多达上万人。

培训风格以实务见长，知识渊博、理论功底深厚。采用互动教学，内容充实新颖、气氛活跃、案例经典、分析深刻，深受学员好评，在业内享有良好声誉，被誉为“财税通”。

【培训内容】

一、房地产营改增主要影响及对策分析

1、营改增对工程造价的主要影响

2、营改增对项目成本管理的影响

3、营改增对产品定价的影响

4、营改增对业绩考核指标销售额、对项目投资与收入估算的影响

5、营改增对财务评价的影响(投资利润率、成本利润率、资本利润率)

6、营改增对项目投资与收入测算的影响(重点)

(投资估算表、资金计划表、销售出租收入及经营税金估算表)

7、增值税的税负形成机制与营业税税负形成机制差异解析;

8、不同工程管理模式的影响(平行发包、施工总承包、工程总承包)

9、对土地一级开发的影响解析

10、对不同项目拓展方式(合作开发)的影响解析

11、对销售的影响解析

(1)不同销售方式税负差异显著;

(2)自营销售、代理(境内外)销售、带租约销售、出租、经营权的整体转让、托管、证券化、众筹。

(3)低成本营销、先租后售、以租代售、换房销售、升值销售、售后回购、售后返祖、租金抵月供等。

12、持有物业出租、转租的税负差异解析

13、融资渠道与方式的选择：(银行贷款、预售、发行股票、房地产债券、地产信托、REITS、私募融资、典当融资、合作开发)

14、营改增对会计核算的影响及对策

二、不同来源渠道取得土地成本的构成差异

1、招拍挂(净地出让、非净地出让)成本构成

2、划拨用地的成本构成

3、购买在建工程

4、合营式合作开发

5、融资型合作开发取得土地

6、土地置换

7、购买资产式收购项目公司

8、股权收购取得项目公司土地

9、投资者以土地出资

10、棚户区改造取得土地

11、BT方式拿地

三、土地增值税清算中常见的税企争议解析

1、营业税、土地增值税和企业所得税有关收入确认差异解析

2、土地增值税和企业所得税有关成本、费用和税金扣除差异解析

3、企业成本计算对象的确定与清算单位的关系

4、土地成本和其他开发成本的分摊方法(占地面积法和建筑面积法)

5、配建保障房如何处理更合适

6、同一项目的清算方法是否可以变更

7、红线外支出的处理

8、车位的不同成本分摊方法

9、会所的不同处理方法对清算的影响

10、别墅按套或按类清算的争议

四、房地产项目建安阶段的核心财税问题解析

1、建安阶段的会计科目设计

2、合同与发票管理

3、电梯、空调、门、窗、排水设备、消防器具、智能化设备、幕墙、信报箱、洁具、家具、五金、钢结构等，在总包合同中应当约定甲供还是乙供?

4、总包合同中建筑材料(钢筋、混凝土)乙供，开发公司需承担3.18%的营业税及

附加吗?

5、精装修业务，涂料、墙砖、电线、灯具、园林设备或林木应当甲供还是乙供?

6、幕墙、门窗、定制家具、钢结构向生产厂商直采的节税原理

7、代垫水电费的处理

8、装修费用的处理(商品房住宅装修一次到位实施细则)

9、精装修家电和家具的处理(渝地税(2011)221号)

10、扣留的质保金需要缴纳营业税吗

11、对外付汇境外设计公司的设计费(室内设计、外立面设计、城市综合体整体建筑设计)需要缴纳10%的预提所得税?

12、基础设施、公共配套和开发间接费的税务审核

五、房地产项目销售阶段的核心财税问题解析

1、到底什么样的收入无需缴纳营业税?

(“应税收入”与“非应税收入”的区分标准和依据)

2、预征模式存在的主要问题

3、如何建立企业的土地增值税预征模型

4、普通住宅物业如何定价

5、租赁保证金是否应缴营业税

6、“交1000抵1万”销售业务应当如何操作业务流程、合同价款、开具发票?

7、老业主推荐新客户赠送免物业管理费如何操作最节税

8、物业公司免收的管理费是否应当视同销售仍然确认会计收入、申报营业税?

是否还负有代扣老业主20%的个人所得税的义务?

9、开盘现场抽奖品活动所发生的费用应确认为“销售费用”还是“营业外支出”?公司是否负有代扣20%个人所得税的义务?

10、“买房送车位”业务应当如何约定合同条款以减少税务纠纷

11、销售精装房按毛坯确认收入并预提装修成本，另签无偿赠送装修合同的危害

12、分时度假会员模式的税收好处

13、房产税的筹划思路

14、会计乱用销售费用和管理费用，预提部分费用的危害

六、房地产项目资金管理中的核心财税问题

1、借款费用或利息费用的税务处理解析

2、集团企业资金集中的模式(转贷的税收利益)

3、混合性融资工具对营业税、土地增值税和所得税影响

4、民间借贷的利息费用的税前处理思路

5、借款费用的资本化与费用化对两税清算的影响差异

6、资产证券化存在的主要问题解析及规避(法律、财务、税务)

7、BT项目和BOT项目资产证券化存在的主要问题解析

8、各省市股权投资类企业税收优惠政策比较

9、GP(普通合伙人)和LP(有限合伙人)的财税问题

七、营业税、土地增值税和企业所得税的协调

1、三税种的区别和联系

2、实现规划、拿地、建设和销售等业务与税务管理呼应

3、土地增值税和企业所得税的主要差异

八、房地产项目出售的主要财税问题解析

1、项目出售和资产剥离的区别

2、不同项目转让方式的主要财税问题解析

3、项目转让给上市公司的财税问题解析

九、现场互动，专家开放时间，解答学员疑难问题。

【费用说明】

【主办单位】中房商学院

【时间地点】2015年10月15-16日 杭州(详见报到通知)

【培训费用】2980元(含培训费，资料费)食宿代订，费用自理。

注：参会学员可同时获得我司专家团张老师实况录音“房地产投融资、并购重组税收疑难问题与税务规划专题班”光盘一张。

【联 系 人】丹丹老师13621348837

【电子邮箱】2060150775@qq.com

【官方网址】中房商学院 www.zhongfang.org.cn

中房商学院是中国房地产智业高端品牌。以“唯有实战，方有实效”的服务理念，服务4000多家房企，培养6万多名房地产精英。业务包括：房地产培训、房地产内训、房地产管理咨询、工程管理、房地产考察、房地产策划师、房地产MBA等。