海域使用权评估

 海域使用权评估

一、海域估价的概念与意义

（一）海域估价的概念

海域估价（评估）是根据海域的区位条件、利用潜力、利用效益，运用科学的估价方法，对海域资源的价值所作出的评定和估算。

（二）海域估价制度的意义

1、提高海域使用金征收的科学化水平

《海域使用管理法》第33条规定，国家实行海域有偿使用制度，单位和个人使用海域必须按照国务院的规定缴纳海域使用金。

目前，海域使用权通过申请审批和通过招标、拍卖等方式出让时，海域使用金征收数额的确定依据不同。主要有以下两大类：

海域使用权申请审批 类的要执行财政部、国家海洋局统一制定的海域使用金征收标准。征收标准按照用海类型和海域等别确定，主要反映的是某一行政单元毗邻海域的平均价值。但事实 上，一个行政单元毗邻海域的区位价值、资源条件等因素往往存在较大差异。就特定海域而言，其实际价值可能高于或低于这一平均价值。

海域使用权招标、拍卖类的则由海洋行政主管部门委托有资质的估价机构对拟出让使用权的海域价值进行评估，并根据估价结果确定招标（或拍卖）的底价，海域使用金征收金额按照最终招标、拍卖的成交价款确定。

比较以上两类对海域使用金的征收计价方法，不难看出后者较为准确地反映了海域资源的实际价值。从长远看，为实现海域使用权出让的公平、公正，有必要通过海域估价来确定每一宗用海的海域使用金征收金额。

2、满足海域使用权流转的市场化需要

《海域使用管理法》 第27条规定，海域使用权可以依法转让。随着海洋经济的快速发展，将海域使用权用于流转或融资的市场需求不断扩大，海域使用权转让、出租、抵押已大量发生 （仅2007年，全国海域使用权转让115宗，利用海域使用权办理抵押贷款1386宗，尤其福建省海岸线长，海域面积大，海域使用权流转的市场更大，全省 建行系统2009年8月在武夷山开办“海域使用权估价培训专题”讲座，足以说明海域使用权抵押、估价是市场化的需求）。在海域使用权转让过程中，为了合理 确定交易价格，保障交易公平，当事人需要对海域价值进行评估；在海域使用权抵押过程中，为了准确反映海域价值，防范金融贷款风险，抵押双方也需要委托专业 机构对拟抵押的海域价值进行评估。可见，海域使用权流转的市场化需要决定着海域使用权价值评估的市场化需要。

3、增强海域使用权补偿的合理化程度

因公共利益或国家安 全的需要，原批准用海的人民政府可以依法收回海域使用权，在海域使用权期满提前收回的，对海域使用权人应当给予适当的补偿。在这种情况下，需要委托专业估 价机构对依附海域的固定设施及其他附着物，根据其投资数额、使用状况、批准使用期限以及已缴纳海域使用金的年限等进行估价，以维护海域使用权人的合法权 益。

二、海洋资源管理及海域估价的现状

（一）海洋资源管理方面现有的法律、法规和规章

现行海洋资源管理类 的法律、法规和规章主要有《中华人民共和国海域使用管理法》、《中华人民共和国海洋环境保护法》、《中华人民共和国矿产资源法》、《铺设海底电缆管道管理 规定》、《海域使用权管理规定》、《海域使用权登记办法》、《福建省海域使用管理条件》、《福建省海域使用管理办法》、《福建省海域使用金征收配套管理办 法》等等。我国的海洋法律、法规的相继出台与不断完善，为开办海域使用权抵押贷款创造了良好的法律环境。

（二）海域估价的现状

《海域使用管理法》 自 2002年1月1日实施以来，国家海洋局组织开展了海域估价制度研究和试点，江苏、浙江、福建等省相继涉足到了此业务领域，但由于我国现行海洋资源管理 类的法律法规中还没有关于海域使用权价值评估方面的规定，在实际工作中遇到诸多困难。归结起来，主要有如下：

1、缺乏海域使用权价值评估的规范（规程）

房地产有《房地产估价规范》，土地有《土地估价规程》，而目前缺乏海域估价方面的规定，使海域估价无章可循。

2、管理程序上没有较成熟的方式

3、缺乏专业资质的估价部门

目前由于缺乏海域方面专业的估价与估价管理部门，大多借助土地、房地产部门的做法，这种做法与海域是否吻合，值得探索。

4、用海企业的生产经营情况的基础资料数据索取困难

用海行业是一个新兴行业，与用海企业生产经营相关联的资料数据难以搜集与索取，就算能够索取到这些资料，但这些资料的真实性如何判定？就算是真实的，但这些数据资料在现行的海域使用权价值评估工作中是否得到真正意义上的体现？这些也都值得探索。

5、海域使用权抵押与临海土地抵押分离难

对于临海工业、港口 物流等行业来说，海域使用权与临海土地使用权是紧密结合的，这是由海域和海域使用性质与特点所决定的。众所周知，临海工业、港口物流用海，其海域和临海土 地是无法截然分开的一个空间资源整体，从海域使用功能性来讲，脱离了临海土地，海域就失去了许多实用性。目前，除渔业及养殖用海外，海域使用权的价值主要 体现在海域与临海土地结合形成的港口、码头、航道等资源上，如果单独使用海域或临海土地任何一方作为抵押，都无法体现海域的实际价值。特别是从资产转让的 角度来看，除了渔业及养殖业用海外，大多数工矿交通等性质用海，如果脱离了临海土地，其海域使用权在二级市场上是很难进行转让的，因此，如果摒弃临海土 地，单独进行海域使用权抵押，在实践中是行不通的。

三、与海域使用权估价有关的若干基础知识

（一）海域使用权的概念

海域使用权是单位或 个人以法定方式取得的对国家所有的特定海域的排他性支配权利。这种排他性的支配权包括对特定海域的占有、利用、收益的权利和一定方式下的处分权利，具有排 他性、合法性、期限性、受限性四个特征。它是一种自然资源使用权，是从海域所有权上派生出来的一种财产权利，使用权人可以运用这种权利对特定海域的使用价 值进行开发利用和收益，谋取一定的利益，实现一定的目的。海域使用权是所有权与使用权分离的一种表现形式，从性质上讲是他物权，是一种以海域的使用价值为其内容的用益物权。

（二）与海域有关的若干基础知识

1、海域：海域是指一定界限内的边缘海区域，包括区域内的海表层、表层以下的水体及其底土，是一个主体空间。

2、海域使用：根 据《海域使用管理法》第二条，海域使用是“在中华人民共和国内水、邻海持续使用特定海域三个月以上的排他性用海活动”。它包括如下内涵：（1）使用位置的 固定性（游动性使用不属于海域使用）；（2）使用时间的连续性（即三个月以上）；（3）用海活动的排他性；（4）利用对象的特定性（只要利用海域概念中的 任何其中一项，都构成海域使用）。

3、海洋功能区划：海洋功能区划是根据海域区位、自然条件、环境条件和开发利用的要求，按照海洋功能标准，将海域划分为不同类型的功能区。海域使用必须符合海洋功能区划。

 （三）海域权属制度     

 1、海域所有权：海域所有权全部属国家所有。它不同于土地所有权分为国家所有与集体所有两种性质。

海域所有权的特征：所有权主体的唯一性；所有权客体是一个立体空间。

2、海域使用权：我国确立了海域所有权和使用权相分离的原则。海域使用权的概念，前面以述。海域使用权最高期限，按照下列用途确定：

（1）养殖用海15年；

（2）拆船用海20年；

（3）旅游、娱乐用海25年；

（4）盐业、矿业用海30年；

（5）公益事业用海40年；

（6）港口、修造船厂等建设工程用海50年。