氨水为无色透明或微带黄色的液体，工业副产品的氨水因含有多种杂质而有不同的颜色。氨在水中溶解度很大，一体积水可溶解700体积氨，但由于氨在溶液中呈不稳定的结合状态，大都以氨分子状态存在水中，只有一部分以氨的水合物(NH3.H2O)和极少量NH4OH存在。所以氨水是一种弱碱(pH值10左右)，但因氨分子极为活泼，使氨水在常温下容易挥发，对容器有腐蚀性，对人有刺激性。在贮运和施用时要用耐腐蚀并能密封的容器及机具。
氨水的密度相当于水和液氨的混合物，浓度越大，密度越小。水的密度是1g/cm3，0℃时液氨的密度0.638 g/cm3，当两液相混合时，稀氨水的密度趋于1(如质量分数为10％的稀氨水的密度，15度时是0.96 g/cm3，浓氨水的密度，趋近0.638。因市售分析纯级氨水的质量分数一般在25％～28％之间，它的密度也在0.910～0.902之间。
因为氨水的浓度太大了，如果同等浓度的氨水(氨气的水溶液)和氧气的水溶液相比，氨水的挥发速度要比氧慢很多，因为氨和水之间的氢健作用比较强。所以，氨水挥发速度太快的根本原因是氨水的浓度，而不是氨的性质。也就是说想挥发的更快，就要改变氨水的浓度
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