2014年的上半年即将过去，国内房地产行业内的多数人士都共同感觉到这个半年过得异常艰辛。缘起于央行信贷调控的本轮调控，将多数城市的住宅市场泡沫进行了彻底的挤压。“市场营销”和“成本控制”成为多数开发商的上半年度工作的唯一主题。

      开发商们做的所有这一切都是在应对疲软的市场。谁也不曾料到，去年下半年市场的狂飙突进之后，今年的偃旗息鼓的市场势头会来的如此之快。市场涨跌节奏切换和起伏充满了戏剧性。

      分析行业变局出现的根本因素，就是中国房地产行业需求出现了巨大的转变，这种转变就是社会对生活方式的要求从基本需求转向高级需求的转变。市场分化和细分，成为整个行业变奏的核心。

       今天给大家推荐一篇著名财经评论家叶檀的文章，具备广阔财经视角的叶檀女士，对房地产宏观趋势变革做了很好的阐述。应该说叶檀所提到的“转型问题”就是正在发生的市场变革的本质。

《房地产开发商正在大规模转型》

 叶檀，知名财经评论家、财经专栏作家

来源：观点地产网

房地产开发商正在大规模转型，转型成功者胜，失败者离开市场。此次转型与以往不同，以往是现金流管理与市值管理，现在则是内在基因的根本改变。

复星集团CEO梁信军最近表示，房地产在未来6到8年内逆转，即使地方政府极力保持土地价格平稳，以偿还高额负债，但未来3到5年土地价格仍然会到达平衡点后开始逆转。梁信军考虑清楚，做蜂巢城市，跟传统的地产开发模式拉开距离。

所谓蜂巢城市，第一个差别就在于项目为城市提供的功能，不是简单的居住功能办公功能，而是要有城市的核心功能。但是，城市核心功能的定义仍然是模糊的，复星在养老地产、医疗领域方面的大手笔投资为核心功能点题。梁信军直接了当地说，“我觉得6到8年内，大健康就会成为中国第一大行业”，“如果你过去一直碰房地产，为何不去碰碰大健康，从培训教育、研发、医药制造、医药批发到零售，医院下游到养老，再到医疗，整个健康大的产业支付，保险，支付渠道等等整个环节我觉得非常大的体量，很多人是可以做的”。

单纯让人居住、让人购物的住宅地产、商业地产显现颓势，住宅的刚性需求与改善型需求隐现玻璃天花板，需要安全感的人大批移民，对制度的刚性需求超过了中国城市住宅的吸引力；而大批进城的新居民，需要一个长期的财富积累过程，才能形成新的购买力。商业物业则受到电商、同业竞争的巨大冲击，写字楼在到处建新区、企业动辄圈地自建的中小城市，简直是在往脖子上套弹壳。地方政府并不是维持地价的万年定海神针，土地收入对财政固然十分重要，但在货币紧缩、企业负债率高企、居民预期不明确时，地方政府也不能直接掏出居民的钱包稳定地价。

房地产需要新引擎，新引擎就是与中国的稀缺资源相结合。

确实，中国制造业产能严重过剩，但过剩的背面，是很多资源严重稀缺。如蓝天白云的干净环境的稀缺，今年3月29日，3月29日，开发商在郑州市绿城广场分发栾川县老君山的新鲜空气免费体验，不少市民来此吸氧，20袋新鲜空气很快被一吸而光。

一个个小城市不断吸纳人口，花极大的气力与资本填平河汊，建起高楼大道，堵塞交通，以为这才是现代的象征，殊不知在一手摧毁自己的环境竞争力，将自己与其他大城市放到同一平台上竞争，在吸引总部经济、建立“外滩金融园区”时，缺少人才资金配套的短处毕现，这种不自量力的行为获得了GDP与高额负债，使这些城市在竞争中处于完败地位。中国不需要那些星罗棋布的金融城，需要的是立足于当地的完善的金融服务业，恰恰在这一方面，各地乏善可陈，基本上处于同质竞争的尴尬局面。

所谓旅游地产，就是在日常生活之外在家庭再开一个窗口，这个窗口提供的是平常大都市中难得一见的休闲体验，是笙歌曼舞、小桥流水、绿树成荫，是仰头即风景，给好友、家庭相聚休息的空间，细致的服务体现在所有的上网、交通、交通规划、家庭与家庭之间的距离等细节处，国内能够略具规模、象些样子的旅游地产并不多，两南“云南、海南”个别区域可以称得上宜居宜旅。

无论是现在还是今年几十年，中国最稀缺的是教育、养老等服务业，房地产与这些稀缺服务业的结合，绽放出奇葩。房屋成交低迷时，城市学区房逆势坚挺：上海市静安区，一套破旧的小户型二手学区房单价可达8万~10万元/平方米。更夸张的北京，一套靠近北京市第二实验小学的学区房报价甚至超过30万元/平方米。据媒体报道安居客集团的数据显示，北京学区房去年一年的涨幅高达35%，均价已超过4.5万元/平方米；上海学区房均价逼近4万元/平方米，过去一年的涨幅约为20%，高于上海全城二手房价16%的平均涨幅。房产质量不高，房价却坚挺无比，不是这些老房子本身有什么优势，而是这些房地产享受了稀缺的优质教育资源溢价。对学区房最重大的打击是，地方政府改变入学规定。

与学区房同样稀缺的房产是养老地产，享受政府补贴的优质养老院需要排队十年以上，而其他高档养老园则以保险、保证金等方式，在没有产权的情况下享受着每平方米1万元以上的高价。社会养老院保持赢亏平衡不易，而大型养老地产回收了滚滚的现金流，再过十年养老资源更加稀缺，养老地产将享受高昂的养老服务溢价。

其他稀缺资源包括体验式商业地产，以及拥有丰富产业集群经验的产业园地产等等，房地产转型的过程，就是与社会稀缺资源结合，开发商转型为特色服务商的过程。

房地产开发商转型，他们不仅要建房、建城，甚至提供部分政府职能，设置学校、医院、环境等，跨过这一步，房地产开发商将能立于不败之地。人可以不买房子，但不可能不需要服务。